HRANICE ARCHITEKTURY - DOSTUPNÉ BYDLENÍ

28. prosince 2020
Alžběta Stodolová

Kde začíná a končí architektura? K jakým tématům mají být přizváni architekti a do jakých společenských diskusí se mají aktivně zapojovat? Tyto otázky vedly spolek Architekti bez hranic k uspořádání cyklu veřejných diskusí s názvem Hranice architektury. K jednomu stolu jsou pozváni dva hosté, kteří mají k diskutovanému tématu blízko – jeden architekt či urbanista a odborník z jiné profese. Společně hledáme hranice architektury a její průsečíky s jinými společenskými obory.

 

Na téma Dostupného bydlení diskutovali sociolog Tomáš Hoření Samec a architekt David Mareš.

Sociolog Tomáš Hoření Samec působí na Sociologickém ústavu AV ČR v.v.i. Absolvoval doktorské studium sociologie
na Fakultě sociálních věd Univerzity Karlovy a výzkumnou stáž na University of Vienna. Zaměřuje se na výzkum diskurzu
o bydlení a na nové formy poskytování bydlení realizované veřejnými a kolektivními aktéry. Publikuje v mezinárodních časopisech, například Urban Studies, Journal of Cultural Economy nebo Housing, Theory and Society. Je editorem publikace “Jak zajistit dostupné bydlení?”, která je dostupná
na webu dostupnebydleni.soc.cas.cz.

Architekt David Mareš je absolvent Fakulty architektury VUT
v Brně. V roce 2003 založil společně s Michalem Fišerem atelier třiarchitekti, který od té doby společně vedou.
Má za sebou projekty všech měřítek (od rekonstrukce bytu
po urbanismus). Dlouhodobě propaguje myšlenku Baugruppe
a usiluje o vznik prvního projektu tohoto typu v Praze.

Popis současného stavu a vysvětlení příčin

Počet obyvatel, kteří si přihlásí trvalé bydliště v českých městech, roste každoročně o 0,4%. Odhadem se dalších 0,4% do měst přistěhuje bez přihlášení, což dohromady za posledních 5 let představuje cca 52 tisíc osob. (zdroj: Stav a pohyb obyvatelstva v ČR - rok 2019). 

Tento nárůst, dle Tomáše Hoření Samce, vyvolává potřebu postavit 6-7 tisíc bytů ročně, reálně se jich ale staví přibližně jen 1400. Další byty jsou využívány pro krátkodobé bydlení typu Airbnb či spekulaci. Ceny bytů a výše nájemného rostou za poslední 3 roky o desítky procent, zatímco reálné mzdy jen o jednotky procent.

Bytové domy Praha 13 - Stodůlky, Jeremiášova

Rozevírající nůžky na trhu nemovitostí ohrožují nově příchozí na trh (mladé lidi, rozpadlé rodiny po rozvodu) a sociálně znevýhodněné skupiny. Oproti nim stojí vlastníci, mezi kterými je i řada obyvatel, kteří z nárůstu cen nájemného profitují. Neudržitelná situace vytváří propast ve společnosti a neefektivitu, mnoho bytů je neobsazených.

Pirátská strana chtěla na jaře 2019 zpracovat analýzu počtu prázdných bytů v Praze za použití dat o spotřebě elektřiny. Tato iniciativa však narazila na obvinění ze zásahu do soukromí a vlastnických práv.

 

Tomáš Hoření Samec uvedl, že v Praze existuje současně jen asi 30 tisíc obecních bytových jednotek patřících magistrátu či městským částem, které vystačí pro pouhých 5% obyvatel. Jak zmínil architekt David Mareš, toto množství nemá reálný vliv na trh, aby se daly ovlivnit ceny bytů, muselo by být 30% z nich regulovaných. Vzhledem k nízkému počtu obecních bytů a velké variabilitě pravidel pro jejich získání se tak nejedná o dostačující řešení.

Dle Davida Mareše se nárůst nové výstavby čekat nedá a vysvětluje příčiny této situace, jako je zdlouhavé dvoustupňové stavební řízení pro developery (v průměru 10 let), ve kterém dochází k nerespektování legislativních termínů ve stavebním řízení. Dále výstavbu blokuje nedostatek stavebních pozemků a na mnoho ploch se vztahují stavební uzávěry např. nákladové nádraží Žižkov a Bubny.

“Teď jsme opravdu v situaci, kdy ceny bytů jsou mimo dosah střední třídy.”
Tomáš Hoření Samec

Pokud by by byla výstavba bytů dostatečná, vedlo by to k lepší dostupnosti bydlení? Nikoliv, je třeba stavět dostupné bydlení. Ale jak?

Alternativy v bydlení 

David Mareš si myslí, že dostupné bydlení je takové, za které uživatel dává maximálně 30% svých čistých příjmů. Ve Vídni i v Berlíně se dá sehnat levnější nájemní byt než v Praze, zatímco tamní příjmy jsou několikrát vyšší. 

Na příspěvek na bydlení má právo každý, kdo vydává více jak 30% z čistého příjmu na bydlení (v Praze 35%). Desetina domácností platící více jak 40%, ale o tento příspěvek nežádá. Pravděpodobně je to kvůli stigmatizaci dávky či nízké informovanosti, zde by mohl být prostor pro zlepšení.

Alternativy k vlastnické výstavbě téměř neexistují, systém na ně není nastavený. Obce většinu svých bytů zprivatizovali nebo mají smlouvy na dobu neurčitou. V Praze je složitá jednotná koordinace obecního bydlení, protože byty jsou ve správě městských částí či magistrátu a ti mají rozličné postupy v přidělování obecních bytů. Vlastnické bydlení je chápáno jako jistota a investice.

Příklady ze zahraničí a doporučení na změnu

V německy mluvících zemích je rozšířený princip tzv. Baugruppe (více si můžete přečíst v manuálu sepsaném IPRem), který zabraňuje spekulacím s byty a vyčleňuje se ze systému založeném na zisku. Jedná se občanskou iniciativu lidí, kteří si chtějí zajistit společné bydlení na principu participace, hledání společné cesty a vytváření komunity, která pozitivně ovlivňuje své okolí. Takto vybudované nemovitosti často mívají společné komunitní prostory, jako jsou klubovny či prádelny a jsou finančně dostupné díky absenci zisku developera.

Genossenschaft Kalkbreite v Curychu.

Baugruppe jsou v zahraničí podporované veřejným sektorem různými způsoby - v územních plánech, urbanistických vizích, či finančně (např. výhodný pronájmem pozemku, o který stát či město nepřijde).

“O realizaci projektu Baugruppe se v Čechách neúspěšně snažím již 15 let.”
David Mareš

V české legislativě institut Baugruppe ukotvený není, asi nejbližší je subjekt družstva, případně společenství jednotek, ale ty fungují na odlišných principech. V našich podmínkách by bylo problematické financování staveb, banky princip Baugruppe neuznávají, města ani stát je nepodporují, koncept neřeší dlouhé stavební řízení ani dostupnost pozemků.